Comprei um imóvel e descobri dívida ou problema no registro: o que fazer?

Comprar um imóvel costuma ser um dos maiores investimentos da vida. O problema é que muitas pessoas só descobrem dívidas, penhoras ou irregularidades no registro depois da compra — às vezes anos depois, quando tentam vender, financiar ou regularizar o bem.

Esse tipo de situação é mais comum do que parece e pode gerar prejuízo financeiro, insegurança jurídica e longas disputas. Entender como agir faz toda a diferença.

Quais problemas podem aparecer após a compra do imóvel?

Entre os problemas mais frequentes estão:

• Imóvel que não estava registrado no nome de quem vendeu

• Existência de dívidas de IPTU ou condomínio

• Penhora ou ação judicial em nome do antigo proprietário

• Compra feita apenas por contrato particular, sem escritura

• Imóvel proveniente de herança não regularizada

• Divergências entre a situação real do imóvel e a matrícula

Muitas dessas questões não aparecem de forma clara para quem não tem familiaridade com documentos imobiliários.

Contrato particular garante a propriedade do imóvel?

Não.O contrato particular pode comprovar a negociação, mas não transfere a propriedade.

No Brasil, a propriedade do imóvel só se consolida com:

1. Escritura pública, e

2. Registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis

Sem o registro, juridicamente, o imóvel continua pertencendo ao antigo proprietário — o que pode gerar riscos sérios ao comprador.

Comprei um imóvel e descobri dívida. Quem responde pelas dívidas ou problemas do imóvel?

Depende do tipo de dívida e da situação do registro:

• Dívidas pessoais do antigo dono (como ações judiciais) podem atingir o imóvel se ele ainda estiver em seu nome

• Dívidas de IPTU e condomínio costumam acompanhar o imóvel

• Se houver má-fé ou omissão do vendedor, é possível discutir responsabilidade e indenização

• Em alguns casos, cabe desfazer o negócio ou exigir a regularização

Cada situação exige análise detalhada dos documentos e da forma como a compra foi realizada. Comprei um imóvel e descobri dívida, então é ir atrás, urgente.

Qual a importância da matrícula do imóvel?

A matrícula é o documento mais importante do imóvel. É nela que constam:

• Quem é o proprietário atual

• Histórico de compras e vendas

• Hipotecas, penhoras ou restrições

• Características oficiais do imóvel

Por isso, sempre que surgir qualquer dúvida, o primeiro passo é solicitar uma matrícula atualizada diretamente no cartório.

O que fazer ao descobrir o problema depois da compra?

Se você já comprou o imóvel e identificou alguma irregularidade, o ideal é agir com rapidez:

1. Solicitar a matrícula atualizada

2. Verificar a existência de dívidas, ações ou penhoras

3. Analisar o contrato ou escritura assinados

4. Avaliar se é possível regularizar a situação

5. Verificar se cabe medida judicial ou acordo

6. Buscar orientação jurídica antes que o problema se agrave

Quanto mais cedo o problema é enfrentado, maiores são as chances de solução sem prejuízo maior.

Imóveis de herança exigem atenção redobrada

Imóveis oriundos de herança costumam concentrar grande parte desses problemas, especialmente quando:

• Não houve inventário

• A partilha não foi registrada

• Apenas um herdeiro realizou a venda

• O imóvel está ocupado há anos sem regularização

Nesses casos, a compra pode ser anulada ou gerar conflitos familiares e judiciais complexos.

Quando procurar um advogado imobiliário?

É recomendável procurar orientação jurídica:

• Antes de comprar um imóvel

• Ao descobrir dívidas ou problemas após a compra

• Em casos de imóveis de herança ou partilha

• Para regularização de escritura e registro

• Quando houver risco de perda do imóvel ou prejuízo financeiro

A atuação preventiva costuma evitar disputas longas e custos desnecessários.

Situação comum em Lages e região

Em cidades como Lages e em toda a Serra Catarinense, é frequente encontrar imóveis antigos, negociações informais e heranças não regularizadas. Uma análise técnica dos documentos garante mais segurança e tranquilidade ao comprador.

FAQ – Dúvidas frequentes sobre problemas em imóveis

Posso perder um imóvel que já paguei?Sim, em algumas situações, especialmente se o imóvel não estiver registrado em seu nome ou se houver penhora anterior à compra.

Dívidas antigas de IPTU passam para o novo dono?Em regra, sim. Por isso a verificação prévia é essencial.

É possível regularizar um imóvel comprado apenas com contrato?Em muitos casos, sim, mas depende da situação registral e da colaboração do vendedor ou herdeiros.

Como saber se um imóvel tem penhora?Somente por meio da matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis.