Adjudicação Compulsória: como garantir a propriedade do imóvel quando o vendedor se recusa a transferir

O mercado imobiliário brasileiro movimenta milhares de contratos todos os dias. Porém, nem sempre a compra e venda de imóveis se encerra de forma tranquila. Em muitos casos, mesmo após o comprador cumprir suas obrigações — especialmente o pagamento integral — o vendedor se recusa ou simplesmente não comparece para assinar a escritura definitiva.

É justamente para essas situações que existe a ação de adjudicação compulsória, uma ferramenta jurídica fundamental no direito imobiliário.

📌 O que é a adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é o procedimento judicial pelo qual o comprador exige que a propriedade do imóvel seja transferida para o seu nome, mesmo sem a colaboração do vendedor.Na prática, funciona como uma substituição: em vez da assinatura do vendedor, o juiz profere uma decisão que supre a escritura pública, permitindo o registro do imóvel diretamente no cartório.

📌 Quando cabe a adjudicação compulsória?

Esse direito pode ser exercido em situações como:

• Pagamento integral já realizado: o comprador quitou o imóvel e tem direito à escritura;

• Recusa injustificada do vendedor: quando não há motivo legítimo para a negativa;

• Ausência do vendedor: falta de comparecimento para assinar a escritura;

• Impossibilidade de assinatura: falecimento do vendedor ou situação que inviabilize o ato.

⚖️ Fundamentação legal

O instituto tem base em diferentes diplomas normativos, entre eles:

• Art. 1.418 do Código Civil, que assegura ao comprador o direito de exigir a escritura definitiva;

• Decreto-Lei nº 58/1937, que regula os compromissos de compra e venda;

• Súmula 239 do STJ, que estabelece que “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Ou seja, mesmo que o contrato particular não tenha sido levado a registro, é possível recorrer ao Judiciário para garantir a transferência da propriedade.

✅ Conclusão

A adjudicação compulsória é uma poderosa proteção ao comprador, evitando que este fique refém da má vontade ou impossibilidade do vendedor. Ela reafirma o princípio da boa-fé e a função social dos contratos, trazendo segurança às relações imobiliárias.

👉 Se você adquiriu um imóvel, cumpriu todas as suas obrigações e ainda não conseguiu formalizar a escritura, pode ser que o caminho seja justamente a adjudicação compulsória.